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碧桂園主業裁員3萬人,為什么卻在這里擴招2萬人?

投中網   |   Ellie
2020-03-30 17:48:13

物業行業火熱,并購潮涌,股票飄紅,與傳統地產股形成了鮮明的對比。

文 | Ellie

物業賽道從去年開始就一直火熱,并購潮聲涌,備受資本熱捧的這一賽道表現到底如何?

物業股一片飄紅,與傳統地產股形成了鮮明的對比。

受新冠肺炎疫情影響,年后股市一片慘跌,地產股跟著整體大幅下跌,但物業股卻逆勢大漲。

最近,多家物業上市公司集中發布財報,我們從這些數字中窺視到,物業股火,不是沒道理。

增速高,收入結構拓展空間大, 行業分布極端分散依舊處于藍海階段,這一系列表現支撐起了物業股的火熱情況。于是越來越多的資金涌入這一賽道,開啟了全國范圍的物業并購大潮。

最近各家物業上市公司相繼披露的財報更是釋放著種種利好的消息。

從市值來看,目前市值TOP3的物業股依次是碧桂園服務(約822億港元)、雅生活服務(約461億港元)、保利物業(約353億港元),另外一家營收破百億的萬科物業由于未單獨上市,所以PropTech研習社本篇文章將重點分析這三家已上市的物業公司。

從增速來看,物業公司業績增速遠超房地產開發企業。三家物業上市公司2019年營收及利潤增幅均超過40%,而頭部房企的業績增速也不過20%左右。

從收入結構看,物業管理服務收入依然是最主要的收入來源,營收貢獻均占到一半以上。但可喜的是,社區增值服務近兩年迎來了高速發展,業績增幅均遠超基礎物管服務。

從行業格局來看,目前物業行業整體集中度依舊偏低。物業公司們仍你追我趕的跑馬圈地,在過去的2019年,碧桂園服務砸下10億元收購7家物管公司,雅生活服務花費5.9億元收購了4家。

可以預見的是,物管行業并購大潮勢不可擋。

收并購不可避免的帶來了員工人數的增長。2019年度,三家物業公司的員工人數均較上年有所增加。

其中,碧桂園服務的員工人數增長近六成,由2018年底的3.36萬人增至5.4萬人,單從員工總量上觀測,碧桂園服務的體量已經超過1/2個碧桂園。

01

物業股市值Top3整體表現

增速猛,狂招人

我們先來看一組數字:2019年度,碧桂園服務實現收入96.45億元,同比增長106.3%,凈利潤17.18億元,同比增長83.9%;雅生活服務實現收入51.27億元,同比增長51.8%,凈利潤12.91億元,同比增長59.3%;保利物業實現收入59.67億元,同比增長41.1%,凈利潤5.03億元,同比增長49.7%。

就營業收入規模來看,碧桂園服務是目前上市物業企業中當之無愧的龍頭。碧桂園服務2019年度總收入實現翻倍增長,營收即將邁入百億門檻,而雅生活服務和保利物業總收入均突破50億元大關。

從全年營收及利潤的增長幅度來看,三家物業公司在2019年均取得較大增長,營收及利潤的增速均超過40%。其中,碧桂園服務的增速較高,營收同比增速超過100%,凈利潤同比增速超過80%。

反觀其他物業公司,2019年萬科物業實現營業收入127.0 億元,較2018年的98億元同比增長 29.7%;融創中國物業管理板塊實現收入70億元,同比增長約35.5%。

從營收規模來看,萬科旗下的萬科物業是國內第一大物業公司,但是萬科董事會主席郁亮近日再次重申萬科物業暫時沒有上市計劃。

雖然碧桂園服務的收入規模尚不及萬科,但碧桂園服務增速十分彪悍,最近兩年營收增速分別為49.8%和106.3%。

從公司的凈利潤來看,碧桂園服務較其他物業公司的競爭優勢有所收窄。粗略計算,碧桂園服務2019年的營業收入比雅生活服務足足高出40多億,但凈利潤僅僅高出4億元。

可見,雅生活服務擁有相當不錯的凈利潤率。從凈利潤率來看,碧桂園服務、雅生活服務和保利物業2019年度的凈利潤率分別為17.8%、25.2%和8.4%。其中,雅生活服務的凈利潤率比碧桂園服務和保利物業分別高出7.4個百分點和16.8個百分點。

三家物業公司中,只有碧桂園服務的凈利潤率較上年同期有所下降,主要由于所得稅回撥及「三供一業」業務等因素所致。

02 

物管貢獻半數以上營收

社區增值服務毛利率高

從收入結構看,碧桂園服務、雅生活服務和保利物業的營收構成相差不大,三家公司的收入主要來自物業管理服務、社區增值服務以及非業主增值服務收入。

其中,碧桂園服務額外多出一塊“三供一業”業務。碧桂園服務去年開始接手國有企業的“三供一業”業務,年內已簽約11個省53個城市的955個項目,2019年度實現收入15.15億元。

三家物業公司的營收構成如下:

目前,物業管理服務依然是三家公司最主要的收入來源,營收貢獻均占到一半以上。 

雖然社區增值服務對三家物業公司的營收貢獻并不算高,但社區增值服務的營收增幅遠超其他幾項業務。

2019年度,碧桂園服務社區增值服務收入為8.65億元,同比增長107.4%。社區增值服務大幅增長主要源于社區家政服務及房地產經紀服務,年內分別實現收入2.75億元及1.38億元。

保利物業社區增值服務收入為11.54億元,同比增長85.2%,社區增值服務已經為保利物業貢獻了接近1/5的營收。保利物業的社區增值服務包含家裝服務、社區零售、車場管理服務、社區媒體、社區空間管理五大類。其中,家裝服務和車場管理服務分別實現收入約1.93億元和1.83億元,在整個社區增值服務中占比分別為16.7%和15.8%。

而雅生活服務的社區增值服務在2019年實現收入為4.85億元,較2018年增長68.1%,占總收入約9.5%。雅生活服務的社區增值服務包括生活及綜合服務、社區資源及家裝宅配服務,三類業務在整個社區增值服務中占比分別為35.3%、45.1%和19.6%。

從毛利率來看,上述三家公司社區增值服務的毛利率均在30%以上,遠高于基礎物管服務,堪稱物管公司的“現金牛”業務。此外,三家公司在財報中不約而同提到了對社區增值服務業務的重視。

03

碧桂園服務合約面積超過萬科物業

保利物業營收高度依賴母公司

從合同管理面積來看,碧桂園服務已經超過萬科物業,成為當仁不讓的老大哥;從在管面積來看,碧桂園服務的在管面積僅為萬科物業的六成,和保利物業不相上下,較雅生活服務僅高出4200萬平方米。

從新增在管面積來看,2019年度,碧桂園服務、雅生活服務和保利物業新增在管面積均在9500萬平方米上下。

從在管面積的增速來看,三家物業公司的增幅均超過50%,其中,雅生活服務的增幅最大,接近70%。

2019年度,雅生活服務的在管面積為2.34億平方米,較2018年底增加約9586.6萬平方米。其中,接近七成的新增面積來自于雅生活服務收購的物管公司。

具體來看,來自雅居樂集團和綠地控股的項目合計貢獻新增面積946.4萬平方米,雅生活第三方拓展及年內收并購貢獻新增8640.2萬平方米,其中,青島華仁貢獻新增910萬平方米、哈爾濱景陽貢獻新增980萬平方米、蘭州城關貢獻新增1790萬平方米、廣州粵華貢獻新增3000萬平方米。

而碧桂園服務和保利物業的新增面積主要來源于集團開發物業以及第三方拓展物業的增加。

按在管面積計算,碧桂園服務、雅生活服務和保利物業三家公司來自獨立第三方的物業占比均有所提升,其中,雅生活服務超過7成的在管面積來自第三方公司。

但是,從營收貢獻來看,碧桂園服務和保利物業對于母公司依賴度仍然較高,保利物業超過80%的物業管理服務收入來自于母公司,碧桂園服務則超過74.8%。(雅生活服務在財報中未披露物業管理服務的營收結構,僅披露了物業管理服務的管理面積結構。)

04

并購狂潮

碧桂園服務收購7家

雅生活服務收購4家

三家物業公司在2019年均采用收并購這一方式來擴大自己的管理規模。其中,碧桂園服務年內收購了7家物管公司,雅生活服務收購了4家,保利物業僅收購了1家。

具體來看,2019年度,碧桂園服務完成收購了港聯不動產、嘉凱城物業、廣東元海、上海聯源、蘇州物源、內蒙古仁和等7家物業公司,而這7家公司也為碧桂園服務貢獻了4000萬平方米合同管理面積。

碧桂園服務2019年收購情況

碧桂園服務財報披露,為了收購上述資產,碧桂園服務一共動用了大約10億元。其中,碧桂園服務以1.73億元的總價收購恒大集團控股的嘉凱城(000918.SZ)100%股權,以3.67億元收購港聯不動產100%股權。

2019年當年,上述7家物業公司給碧桂園服務貢獻了4.16億元的營業收入以及3089萬元的凈利潤。

而雅生活服務在2019年繼續保持收購擴張的戰略,耗資5.9億元完成收購青島華仁、哈爾濱景陽、蘭州城關、廣州粵華4家區域龍頭物管公司。

加上雅生活服務此前收購的南京紫竹物業、深圳京基物業、綠地物業,雅生活服務已經收購了近10家物管公司。

此外,雅生活還有一項正在進行中的收購計劃。2020年2月,雅生活服務宣布將以20.6億元的總對價收購中民物業及新中民物業60%的股權。

中民物業集團在2018年度的營業收入為31億元,稅后凈利潤約為2億元,截至2018年底,管理面積合計約1.54億平方米、參股物業公司合計管理面積約1億平方米。而根據收購協議,中民物業集團向雅生活服務承諾的2019年度凈利潤將不低于2.08億元。

雅生活服務在財報中表示,完成收購中民物業及新中民物業后,公司在管面積將接近5億平方米。此次收購若能順利完成,雅生活服務的在管面積將超過萬科物業。

和碧桂園服務、雅生活服務相比,去年底剛剛上市的保利物業在2019年僅收購了一家物管公司。2019年4月,保利物業以408萬元收購重慶新祥瑞物業管理有限公司51%的股權。

但是,保利物業財報披露,保利物業將拿出57%的IPO募集資金(約26.69億元)用于把握戰略投資機會,擇優并購,以進一步擴大集團物業管理規模。

可見,多數上市物管公司都通過收并購來快速拓展管理規模,管理規模上去了,業績增長自然也不愁了,股價水漲船高,受到投資人認可的物管公司也能募集更多的資金用于自身發展。

05

碧桂園服務員工激增60%

體量相當于半個碧桂園

收并購不可避免的帶來了員工人數的增長。

2019年度,碧桂園服務、雅生活和保利物業三家物業公司的員工人數均較上年有所增加。其中,碧桂園服務的員工人數同比增加超過60%,由2018年底的3.36萬人增至5.4萬人;雅生活服務的員工人數由2018年底的1.89萬人增至2.88萬人, 同比增加超過50%。

值得關注的是,截至2019年底,碧桂園的員工數也不過10.18萬人,也就是說,碧桂園服務的體量已經超過1/2個碧桂園集團;雅居樂集團共有3.83萬名員工,雅生活服務的體量已經接近3/4個雅居樂。

但是,截至2019年底,碧桂園10.18萬人的員工總數,較2018年底的13.14萬人足足減少了2.96萬人。

母公司碧桂園裁員近3萬人,而碧桂園服務擴招2萬多人。

房地產進入白銀時代后,地產開發行業的業績增速不可避免的出現下滑。而之前被高周轉的開發商看不上的物業板塊突然成了香餑餑。

根據房企們最新發布的財報顯示,哪怕是萬科、碧桂園等地產龍頭,2019年營收和凈利潤的增速也不過20%左右,遠不及物管公司動輒40%-50%的業績增速。

網站編輯: 林開浩
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